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강릉 창고 지분 물건

오늘은 조금 특이한 지분 물건을 소개해 드릴게요 ^^ 주거용도 아니고, 토지도 아니고 ‘창고’ 지분 물건입니다. 실전반 분들과 함께 낙찰받은 물건으로 왜 낙찰받았고, 어떻게 수익을 낼 예정인지 하나씩 설명드릴게요!

어떤 물건인가요?

강릉에 있는 창고 지분 물건을 낙찰받았습니다. 토지 위에는 창고 건물 2개가 있었고, 각 건물 모두 지분으로 나온 상황이었죠. 감정가는 34,158,200원이었고, 3회 유찰되어 최저 입찰가는 11,717,000원이었습니다. 시세 평가가 어려운 물건이었고, 최대한 분석해서 15,193,400으로 감정가 대비 41%에 낙찰받았죠.

왜 낙찰받았을까요?

지분 물건을 고를 때 가장 중요한 2가지는 “이 물건을 필요로 하는 사람이 있는가”와 “이 물건을 가능한 싸게 가져오는 것” 입니다. 그래야만 좋은 방향과 가격으로 협의가 가능하게 때문이죠. 우선 누군가에게 꼭 필요한 지분이라는 증거가 필요합니다. 해당 건물은 아버지로부터 상속받은 채무자가 창고로 활용하고 있었습니다. 그리고 같이 창고로 활용하는 동네주민 4분에게 1/5씩 이전된 것으로 보였죠.
해당 창고는 농기구 등을 보관하는 창고로 활발히 활용 중에 있었습니다. 이렇게 공유자들이 활용하고 있는 물건이었기 때문에 협의가 잘 될 확률이 높았죠. 만약 협의가 잘 되지 않더라도 창고 사용에 대한 월세를 받을 수 있는 물건이었습니다. 다만 매달 월세를 내는 것보단 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다면, 제 지분을 매입하는 것이 훨씬 나은 결정이겠죠. 그렇기 때문에 가능한 싸게 가져오는 것이 중요합니다. 시세보다 저렴하게 협의하기 위함이죠. 그래야 서로 만족할 수 있는 WIN WIN 결과가 나올 수 있습니다.
누군가에게 필요한 물건이라는 것은 알았습니다. 이제 가능한 싸게 낙찰받는 것이 중요합니다. 여기서 싸게 낙찰받는 것은 ‘시세’ 대비 싸게 낙찰받는 것이죠. 아파트와 같은 주거용 물건은 시세 파악이 쉽습니다. 동일하거나 유사한 물건의 실거래가가 모두 공개되어 있기 때문이죠. 하지만 이런 물건의 경우 시세 파악이 상대적으로 까다롭습니다. 주변 실거래가는 전/임야 위주의 데이터라서 본 건과 비교 대상으로 보기엔 어렵습니다. 아래는 땅야를 통해 토지 실거래가 및 정보를 확인한 결과입니다.
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이런 경우에 접근할 수 있는 한 가지 방법은 인근 유사한 물건의 낙찰가율을 보는 것입니다. 올해 강릉시 인근의 창고/창고용지에 대한 필터를 넣어서 검색을 하면 됩니다. 특수물건에 대한 조건이 있는 경우 함께 필터를 넣습니다. 해당 낙찰가율을 토대로 어느 정도에 사람들이 입찰할지 유추해 볼 수가 있고, 본인의 입찰가에도 반영할 수가 있죠.
이렇게 다방면에서 정보를 체크한 다음, 내가 얻고자 하는 수익을 기반으로 여러 비용을 반영해서 입찰가를 산정하면 됩니다. 제일 중요한 것은 시세보다 저렴하게 낙찰받아야 이후 공유자들과 협의도 수월하게 진행할 수가 있다는 것입니다.
이후 절차는 협상과 소송을 동시에 진행을 하게 됩니다. 해당 물건은 지분 물건이므로 공유물분할청구소송 및 부당이득반환(월세 청구) 소송을 진행하게 되죠. 실전반 분들의 실전 경험을 위해 낙찰받은 물건으로 아래 단계로 미션을 하나씩 수행할 예정입니다. 지분 물건은 어렵고 복잡해 보이지만, 한 사이클만 돌려보면 경쟁은 적으면서 빠르게 수익을 낼 수 있죠!
[진행 예정사항]
1) 실전반 공동입찰 및 낙찰 완료 (12월 23일 월요일)
2) 공유자에게 내용증명 송부 (2단계 미션)
3) 잔금 납부 / 경매 셀프등기 (4단계 미션+@)
4) (등기 완료 이후) 반송된 내용증명으로 공유자 주소 찾기 (소송 준비하기)
5) 소장 작성 및 제출 (공유물분할+부당이득반환(월세 청구) 소송) (8단계 미션) 지분 경매란 여러가지 이해관계가 얽혀있는 물건을 해결하면서, 수익은 덤으로 얻는 것이라 생각해요. 그 과정에서 채무자의 상황에서 최선의 선택지를 만들어 드리는 보람도 느낄 수가 있죠. 만약 무리해서 너무 비싸게 낙찰받았다면, 좋은 방향으로 협의 및 가격 협상이 되기 어렵겠죠? 경매에서 가장 중요한 2가지는 “이 물건을 필요로 하는 사람이 있는가”와 “이 물건을 가능한 싸게 가져오는 것” 명심하자구요 ^^

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