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오늘은 수강생 사례를 여러분께 공유드릴게요 ^^
무려 4일만에 수익낸 사례로 지분 경매의 정석대로 입찰 전 준비부터 협상까지 완벽하게 진행하셨어요.
미쯔님과 함께 인터뷰를 진행해 보겠습니다.
안녕하세요, 미쯔님!
낙찰받은 물건 간단히 소개해 주시겠어요?
경기도 양주시 덕계동의 빌라 지분 물건이었습니다. 2/7 지분으로 나온 물건이었고, 감정가 2천6백만원에서 1회 유찰되어 최저 입찰가 1천8백2십만원으로 떨어진 상태였죠.
보통 빌라는 물건 분석을 어려워 하는데, 어떤 포인트에서 입찰해야겠다고 생각했나요?
등기부등본을 분석한 결과 동생의 채무로 인해, 어머니와 형이 살고 있는 집이 경매로 넘어간 상태였습니다. 가족이 거주하고 있는 상태이기 때문에 협의하기 좋겠다고 판단했었죠.
1.
2000년 6월 5일 매매 후 이사
2.
2018년 1월 6일 아버지 사망 후
2023년 12월 20일 채권자에 의해 상속등기 됨
어머니 3/7, 형 2/7, 채무자 2/7
3.
등기상 채무자만 다른 곳에 살고 있는 것으로 보임
또한 감정평가서 사진 및 로드뷰로 체크해보니 21년4월~24년 1월 사이에 샷시를 시공한 것을 확인했고, 집 리모델링 가능성이 있어 보였습니다. 이러한 점으로 볼 때 더욱 협의 가능성이 높아 보였습니다.
지분 물건은 이렇게 입찰 전에 협의 대상을 면밀히 파악하는게 중요하죠!
또한 협의가 안될 것을 염두에 두고 플랜 B도 생각하는게 좋습니다.
공유자와 협의가 되면 가장 좋지만, 안될 경우 공유자들의 지분을 함께 매도하거나 공유물분할청구소송 및 부당이득금청구소송 진행을 고려했습니다. 우선 함께 매도하는 경우를 고려해서 시장가치를 판단해 봤습니다. 물건의 입지를 먼저 분석해 봤죠.
1.
학교가 도보 5분 이내 거리에 있었고, 버스 정류장도 가까운 편이면서 큰 길 근처에 있었습니다.
2.
하천 건너편에 큰 단지의 아파트들이 조성되어 있었고, 주변에 매물들이 많이 나와있다보니 매도가 될지 확인이 필요했습니다. 그래서 해당 물건과 비슷한 10평대 빌라가 거래된 내역을 확인했고, 근처에 학교가 있다보니 어느정도 거래가 되고 있었습니다. 오래된 빌라지만 방이 3개라는 메리트가 있어서 가격만 저렴하다면 매도 가능성이 있다고 판단했죠.
엑싯을 염두에 두고, 입찰가 산정을 하는 것이 중요합니다.
입찰가는 어떻게 산정했나요?
입찰가는 2천2백5십만원으로 산정했습니다. 각 케이스별로 어떤 방식으로 수익률표를 만들었는지 공유드릴게요. 특히나 이 물건은 공시지가 1억 미만 물건으로 주택수 산정이 안되는 메리트도 있었습니다.
지분권자와 협상하는 경우
•
지분권자는 2명이니, 한번의 공유자우선매수권을 사용하고, 우선매수를 진행한다면 효율적으로 매수할 수 있음을 조언해 드릴 수 있습니다. 제가 잔금을 포기하고, 1번의 공유자우선매수를 사용하면, 지분권자들은 1,274만원(최저입찰가)에 매수할 수 있죠. 그럼 감정가 대비 1,400만원이상 저렴하게 낙찰받게 되는 셈이므로 서로 WIN WIN 할 수가 있습니다.
소송을 진행하는 경우
•
협의가 되지 않는 경우도 함께 고려해야 했습니다. 해당 물건은 공유물분할청구소송 및 부당이득금청구소송을 진행할 수 있습니다. 공유물분할청구소송 후 판결문을 받아 경매를 진행시켜 제가 다시 받아올 수도 있고, 부당이득금 판결도 받아서 제 지분 만큼의 월세 20~25만원을 청구할 수 있을 것으로 예상했습니다.
같이 매도한다면
•
만약 협상이 잘 되지 않아, 공유자의 지분과 함께 전체 물건으로 매도하는 경우 매물 시세를 봤을 때 그래도 최소 8천에는 매도할 수 있지 않을까 추정했습니다.
◦
8천 매도시 22,857,000원의 수익을 얻게 됨
▪
손해이긴 하지만, 원금은 어느정도 회수가 가능합니다.
◦
9천 매도시, 25,000,000원의 수익을 얻게 됨
정말 꼼꼼히 분석하셨네요~!
실행에 옮기기까지 두려움은 없었나요?
지분 물건이 처음은 아니었지만, 초보라 그런지 입찰 직전까지 정말 고민 많이 했었습니다. 하지만 들어가지 않으면 후회할 것 같아서 입찰했습니다! 저 외 9명이 입찰했었고, 그 이후 예상한대로 협의 요청이 들어왔죠.
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협상 절차도 함께 공유해 주시겠어요?
우선 쪽지를 먼저 붙이고 왔습니다. 연락달라는 말과 제 연락처를 적어놓은 포스트잇을 2장 붙이고 왔죠. 1개만 붙이면 떨어질 수도 있어서요.
쪽지를 보신 후 공유자 분께서 연락이 왔습니다. 전화로 의견을 나눈 다음 문자로 약속 장소를 잡았죠. 그리고 협상이 원만히 이뤄질 경우를 생각해 미리 합의서를 작성해 갔어요. 어떤 말들을 나눌지 미리 연습도 충분히 하고 갔습니다!
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와우. 입찰 전 조사부터 실행 그리고 매도 전략까지 완벽했네요!
협상은 원만히 마무리 되었나요?
짜잔! 협상은 원만히 완료가 되었고, 계약금도 입금되었습니다.
나중에 말이 바뀌면 안되니, 계약금 또는 전액을 바로 받아야 한다고 생각했었죠.
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청출어람입니다!
한 사이클 마무리 하신 소감은 어떠신가요?
이번에 혹시 협의가 안되더라도, 경험이다!! 생각하고 입찰했는데 좋은 결과가 나와 너무너무 기분이 좋습니다. 실행할 각오가 되신 분들을 위해 최대한 자세히 알려드리려고 노력했습니다. 조만간 또 수익 내서 용쌤 유튜브에도 출연하도록 하겠습니다. 제가 첫 수익낼 수 있도록 도와주신 용샘, 양샘, 즐부샘 등등 라이프체인징 모든분들께 감사드립니다.
역시나 실행이 답입니다!!
소중한 경험 공유해 주셔서 정말 감사해요 미쯔님!
