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부산 사상구 아파트 지분

오늘은 부산 사상구 아파트 지분 물건을 낙찰받아 3개월 만에 매도한 사례를 소개해 드릴게요! 특히나 지분 경매, 공매 중 오늘 소개 드리는 유형의 물건이 가장 수익을 얻기 쉽기 때문에, 집중해서 보시면 많은 도움이 되실 거에요 ^^

어떤 물건인가요?

부산 사상구 학장동에 있는 아파트 2분의 1 지분을 온비드 공매를 통해 실전반 분들과 함께 낙찰받았습니다. 감정가는 117,500,000원이었고 2회 유찰되어 최저 입찰가는 9,400만 원이었죠. 원하던 가격까지 유찰되어 바로 입찰에 참여하게 됐습니다. 등기사항전부증명서 요약본을 보니 김00와 조00의 주소가 같으니 가족관계일 확률이 높아 보였습니다. 아내분으로 보이는 김00이 국가에 세금을 체납한 상황이라 2분의 1 지분만 공매로 나왔죠. 압류가 2개나 있고 우리은행으로 부터 근저당권까지 설정되어 있는 상황이라 공유자가 우선 매수를 들어오기는 어려울 것이라 판단했습니다. 공유자가 우선 매수를 신청하면 어쩔 수 없습니다. 입찰하고 마음 편히 기다리면 됩니다 ^^ 공매 입찰 시 온비드에서 제공하는 “입찰 전 알아야 할 주요사항”을 반드시 꼼꼼하게 보셔야 합니다. 해당 물건 입찰 시 주의해야 하는 사항들과 낙찰자에게 인수되는 권리들이 정리되어 있기 때문에 체크하지 않고 낙찰받았다가 오히려 손해를 보실 수 있습니다. 이 물건은 인수되는 권리는 딱히 없었습니다.
입찰 전 시세 파악은 꼼꼼하게 해야 합니다. 현재 네이버 부동산에 나와 있는 매물과 실거래가 및 부동산에 전화해서 확인해 본 해당 물건의 시세는 2억 3천에서 3500 정도라고 판단했죠. 나름 로열층이라 저층 가격인 2억 2000 정도에 매도한다 했을 때 수익이 얼마 정도 생길지 계산 후 입찰했습니다. 입찰 가격은 95,990,000원으로, 감정가 대비 81.69%로 낙찰받게 됐습니다.

왜 낙찰받았을까요?

이 물건에 입찰한 이유는 크게 3가지입니다. 1. 유찰이 두 번 되어 가격 시세 대비 메리트가 있었습니다. 2. 부부가 함께 거주하고 있는데, 아내 분의 지분만 나왔습니다. 3. 낙찰받게 되면, 2분의 1 지분을 사용하는 만큼 월세를 받을 수 있습니다. 아내 분의 지분만 나왔고 부부가 함께 거주하고 있기 때문에 제가 낙찰받은 2분의 1 지분이 반드시 필요한 상황입니다. 따라서 제 지분을 구입할 잠재적 수요자가 분명히 존재하고 있는 물건이고, 공매를 통해 싸게 매입했으니 그만큼 시세보다 저렴하게 매도 제안을 드릴 수가 있죠. 만약 협의가 되지 않을 경우엔 월세를 받을 수 있는 케이스의 물건이죠. 이런 유형의 물건이 지분 경매, 공매 물건 중에서 가장 수익을 얻기 쉽습니다 ^^

어떻게 해결했나요?

낙찰 직후 가장 먼저 해야하는 것은 현장에 방문해 연락이 될 수 있도록 포스트잇을 붙이고 오는 것입니다. 한 가지 팁으로 포스트잇은 항상 두 장 붙이는 것이 좋습니다. 한 장만 붙이면 떨어질 염려가 있기 때문이죠. 포스트잇을 붙이고 온 뒤 3시간 정도 뒤에 채무자로부터 한 통의 전화를 받았습니다. 사정을 들어보니 속이 터질 일이었죠.
두 분은 몇 년 전에 재혼을 하신 상황이었습니다. 새로 맞이한 아내의 기분을 좋게 해주기 위해 2분의 1지분을 넘겨줬는데 이게 화근이 되어버렸죠. 아내 분이 전 남편과 함께 살았을 때 얽힌 돈 문제 때문에 이혼을 했음에도 불구하고 현재의 채무자로부터 압류가 들어와 2분의 1 지분이 공중분해되어버린 것입니다. 지분을 넘겨주자마자 공매가 진행되었으니 얼마나 황당하고 어이가 없었을까요? 그 뒤는 생생한 간접 경험을 위해 주고 받은 대화를 공유드릴게요 ^^
이후 물건 해결 과정
“대출받아서 매입한 아파트인데 2분의 1 지분은 공중분해되고 내가 받았던 아파트 대출은 1원도 줄지 않았어요. 지분은 반 토막이 났는데 갚아야 할 대출금은 그대로에요. 이런 말도 안 되는 일이 어디 있나요. 당신이 내가 가진 2분의 1지분 인수하고 대출까지 갚아주면 그냥 나가겠습니다. 더 이상 방법이 없어요. 얼마 전 부산자산관리공사에 가서 담당자를 만나 이야기를 하다가 직원들 보는 앞에서 책상 몇 개를 부숴버렸어요. 도대체 이런 도둑놈들이 어디 있냐 그냥 낙찰받은 분께서 손해 본다 생각하고 낙찰받은 가격에 저에게 넘기면 안 되겠습니까... 도저히 방법이 없어요”
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전화 통화로 울분을 토하셨고 도저히 방법이 없다는 말만 반복해서 할 뿐이었죠. 제가 직접 겪은 일은 아니었지만 공유자 분께서 얼마나 화가 나고 분하셨을지 이해가 되는 상황이었습니다. 약 15분간 이야기를 들어드리고 서로 가장 좋은 방법을 찾기 위해 고민했습니다. 공유자 분께서는 화물트럭기사 셨는데 기존에 가지고 있는 돈과 화물트럭을 담보로 대출을 받으면 8~9천까지는 마련할 수 있는데 그 이상은 어렵다며 계속 방법이 없다는 말만 되풀이하셨죠.
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그때 저는 두 가지 질문을 드렸습니다.
1) “선생님 지금 은행 대출이 얼마나 있으시죠?” ⇒ 1억 7천 정도 대출을 받았었는데 꾸준히 갚고 있어서 1억 3천 정도 남았다.
2) “신용은 좋으신가요?” ⇒ 신용은 좋다.
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1,2번 질문을 한 이유는 공유자가 현재 대출이 있더라도 내가 낙찰받은 지분을 인수해서 소유권을 하나로 만든다면 새롭게 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 아는 대출 상담사분에게 문의를 했더니 1억 7천500만 원까지 대출이 나온다는 것을 확인할 수 있었죠. 이런 사실을 이야기해 드렸더니 공유자 분께서 '그런 방법이 있었나요?..'라며 놀라워하셨습니다. 9천만 원까지는 자금을 만드실 수 있었고 내 지분을 인수해서 대출을 새로 받는다면 3500만 원을 더 확보해서 하나로 만들 수 있는 상황이었죠. 공유자분께서 이야기를 들으시더니 추석 연휴 끝나고 다시 연락을 주신다며 통화를 끝내게 됐습니다.
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그리고 10월 6일 공유자분에게 다시 전화가 왔죠.
“10월 8일에 1억 1000만 원에 인수할 테니 3시까지 부산으로 오세요~” 그 뒤 비행기를 타고 부산으로 가서, 매도 계약을 체결하고 오게 됩니다 ^^
복잡하게 얽혀 있는 물건도 이해관계인과 대화를 통해 문제점을 파악하고, 모두가 만족할 만한 상황을 만들기 위해 노력하면 어느덧 해결이 됩니다. 역지사지하는 마음으로 상대방과 서로 이익이 될 방법들을 찾아나가다 보면 냉랭하던 이해관계인으로부터 감사하다는 이야기를 들으며 매도할 수 있죠. 수익을 더 크게 낼 수도 있지만, 상대방도 이익이 있어야 기분 좋게 마무리가 될 수 있겠죠? 역지사지, 모든 투자자가 가져야 하는 마음이라고 생각해요.

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