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경매를 하기 위해선 법원 방문이 필수입니다.
법원에 자주 갈수록 자산이 늘어나게 되죠 ^^
경매 투자자는 법원에 가는 것이 삶의 일부가 되어야 합니다.
오늘도 저는 낙찰받은 물건 해결을 위해 법원에 왔습니다.
부산 범일동에 있는 토지를 낙찰받았고, 그 위에는 단독주택이 있죠.
이 물건에 대해 자세히 소개해 드릴게요~!
수강생 분들과 함께 법원에 왔습니다 ^^
어떤 물건인가요?
부산 범일동에 있는 토지 지분을 낙찰받았습니다.
토지 위에는 건물이 있고, 건물은 낙찰 대상에 포함된 것이 아닙니다. 언뜻 봐서는 토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 있고, 어떻게 해결할지 막막해 보입니다. 하지만 복잡해 보이는 곳에 기회가 있죠. 왜 낙찰받았고 물건 해결 방법에 대해 설명드릴게요~!
왜 낙찰받았을까요?
POINT1. 유찰이 많이 되어서 시세보다 저렴했음
보통 지분 물건은 막연히 어렵다고 생각해서 경쟁률이 낮고 유찰이 많이 됩니다. 그렇다 보니 감정가격보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 수 있죠. 시세보다 저렴하면 공유자 분들도 매수 의향이 높아져서 협의가 잘 될 확률이 높습니다.
POINT2. 지분 물건이었고, 공유자 중 한 분은 이 토지가 필요해 보였음
공유자 중 한 분의 배우자가 해당 토지 위에 지어진 집에 거주 중인 것으로 추정됐고, 그렇다 보니 해당 토지가 필요할 것이라고 생각했습니다. 낙찰받는다면 제 토지 지분을 매수할 유력한 수요자 중 한 분으로 생각할 수 있죠.
POINT3. 토지 위에 단독주택이 있음
토지 위에 건물이 있는 경우, 해결하기 복잡하겠다는 생각보단 “아 누군가에게 꼭 필요한 땅이구나!”라고 생각하면 됩니다. 특히나 해당 건물의 소유자가 내 토지에 대한 가장 유력한 잠재적 수요자가 되겠죠. 만약 협의가 잘 안될 시에도 무단으로 내 땅을 사용하고 있는 것으로, 사용료를 청구할 수가 있습니다.
물건 해결 과정
낙찰받은 다음 협의를 하기 위해선 협상 대상자분들과 연락이 되어야겠죠?
우선 제 토지에 대한 가장 유력한 수요자인 토지 위 건물 소유자 분에게 연락을 하려고 했습니다.
연락을 하기 위해선 등기부등본에 기재된 주소를 확인하고, 우편을 보내면 되겠죠?
그런데 이슈가 있었습니다.
이슈가 있다고 포기할까요? 해결하면 됩니다 ^^
이런 경우 법원의 힘을 빌려 건물 소유자를 찾을 수 있습니다.
이 물건의 경우 토지 공유자 중 한 분이 건물의 소유자인 경우였습니다.
그렇다보니 공유물분할청구소송에 대한 사실조회신청서를 통해 인적사항을 알 수 있었죠.
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여기서 하나 질문을 하실 수 있습니다.
”건물이 미등기인데, 어떻게 토지 공유자가 건물주인 것을 알아냈나요?”
약간의 히스토리가 있습니다.
우선 지자체에 연락해서 상황을 설명하며, 해당 건물에 대한 재산세 납부하고 있는지 먼저 체크했습니다. 재산세를 납부하고 있다는 것을 알 수 있었고, 담당자를 통해 토지 공유자 중 한 분이 재산세를 납부하고 있는 건물주인 상황이라는 것을 알 수 있었죠 ^^ 만약 토지 공유자가 건물주가 아니었어도, 인적사항을 알아낼 수 있습니다. 언제나 해결하면 되고, 방법은 있습니다.
이렇게 건물주의 인적 사항을 알아냈고, 전화 통화를 하게 됐습니다.
역시나 예상한 대로 토지 매입을 원하셨고 확약까지 받은 상황이죠.
용쌤! 확약까지 받았으면 다 끝난 건가요~?
아닙니다! 협상과 소송은 언제나 동시에 진행해야 해요!
이해관계자와 얘기해 보니, 협상이 잘 될 듯하고 언제까지 나간다고 하니 기다려주자는 식으로 막연히 넘겨짚으면 안 됩니다. 실제로는 약속이 제대로 지켜지지 않는 경우가 많고, 나중에 말이 바뀌는 경우도 많습니다. 그렇다 보니 협상과 소송은 항상 동시에 진행해야 합니다. 그래야 돈과 시간을 아낄 수 있고, 협상도 이끌어 나갈 수 있죠. 정해진 절차를 모두 빠르게 진행하며 협상하는 습관을 들여야 합니다!
그리고 한 가지 명심해 주세요! 소송은 이해관계인과의 협의를 위한 절차와 수단일 뿐 절대로 상대방을 괴롭히고, 말도 안 되는 가격을 요구하는 것이 아닙니다. 소송은 상대방과 대화와 협의를 시작하기 위한 수단으로 활용하게 됩니다. 언제나 상생한다는 생각으로 이해관계인과 나 모두 WIN-WIN 할 수 있는 방식을 찾아야 합니다. 물론 수익이 제일 중요하지만, 상대방에 대한 존중을 항상 잊지 마세요.
이 물건도 토지 매입에 대한 확약은 받았지만, 제 토지를 무단으로 사용하고 있으니 부당이득청구소송을 함께 진행하는 상황입니다 ^^
오늘 변론기일 잘 마쳤고, 이후 수익사례로 제 유튜브에 올리도록 하겠습니다.
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