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인천 숭의동 토지

오늘은 581만 1000원 낙찰 후 13개월 만에 1700만 원에 매도했던 온비드 공매 소액 토지 사례를 공유드릴게요~!

어떤 물건인가요?

2017년 8월 3일 인천시 남구 숭의동에 있는 6.6m2 대지를 지인들과 함께 낙찰받았었습니다. 2평도 안 되는 토지를 통해 13개월 만에 3배 가까운 가격에 매도를 했었죠. 공유 지분 물건도 아니었고 어떠한 소송도 진행하지 않았습니다. 이 토지를 낙찰받은 이유는 무엇일까요? 이유는 하나였습니다. 워낙 낙후된 곳이라 시간이 지나면 반드시 좋은 소식이 올 것이라 예상했습니다. 그런데 제 예상과는 다르게 너무 일찍(?) 연락이 와서 살짝 당황했었죠.
그렇다면 소액임에도 불구하고 공동투자를 한 이유는 무엇일까요? 시간 때문입니다. 몇 년이고 매수자가 붙을 때까지 기다려야 했던 토지였기 때문에 투자금을 줄일 필요가 있었죠. 투자금 회수까지 몇 년이 걸릴지 알 수 없는 상황이었으니 말입니다. 최소 3년 이상의 시간이 걸릴 것 같은 토지들은 공동으로 투자를 진행합니다. 확률 높은 곳에 더욱 많은 씨를 뿌려놓기 위해서 말이죠.
온비드 공매 투자를 할 때 입찰 전 알아야 할 주요사항은 반드시 확인을 해야 합니다. 경매로 치면 매각물건명세서와 같은 역할이죠. 이 토지는 인수되는 권리도 전혀 없고 대지였기 때문에 농취증도 필요 없었습니다.
낙찰받은 토지의 감정가는 12,606,000원이었습니다. 유찰횟수는 7회였고 최저입찰가는 5,673,000원이었죠. 저는 이 토지를 581만 1천원에 단독 낙찰을 받았습니다. 토지공매 수업 때 수강생분들에게 입이 닳도록 하는 이야기가 있습니다. 경매나 공매의 감정가는 절대 믿지 말라고 말이죠. 감정가는 참고만 할 뿐 손품과 발품을 통해 현재 시점의 정확한 시세를 파악해야만 합니다.
시세 파악을 해보니 당시 이곳 평당 땅값은 평당 900만 원이었습니다. 2평이 살짝 안 되는 토지인데 2평으로 계산했을 때 1800만 원의 가치가 있는 땅입니다. 현재 시세 대비 많이 떨어졌다는 생각에 입찰을 했고 단독으로 낙찰을 받을 수 있었습니다. 단독소유 물건이었기 때문에 공유자우선매수 신청이 들어올 염려도 없었죠.

왜 낙찰받았을까요?

POINT1. 역세권

인천 지하철 2호선 숭의역과 가까운 곳에 위치해 있습니다. 서울만큼 역세권의 위력이 강하진 않지만 인천 2호선이라 할지라도 지하철이 주변에 있는 것이 10배는 낫죠. 해당 토지까지 직선거리로 400m도 채 되지 않습니다. 하지만 인천 지하철 2호선과 가깝다고 이유만으로 평당 900만 원인 것은 과한 느낌이죠? 다른 이유가 있습니다 ^^ 이어서 설명드릴게요~

POINT2. 상업지역이라 땅의 가치가 높음

이 토지는 일반상업지역에 속합니다. 일반상업지역이란 것은 네이버 지도에서 지적편집도를 클릭해서 확인할 수 있고(상업지역은 모두 분홍색으로 보입니다.) 토지이음에서 토지이용계획열람 주소 입력을 통해 확인할 수도 있습니다. 일반상업지역은 토지 중에서 가치가 가장 높습니다. 이유는 무엇일까요? 쉽게 말해 똑같은 평수의 토지에 건물을 올릴 때 상업지역이 준주거지역, 준공업지역, 1종, 2종, 3종인 토지보다 더 넓게 더 높이 건물을 지을 수 있기 때문이죠. 주변은 굉장히 낙후되어 있지만 일반상업지역이고 나름 역세권이기 때문에 평당 가격이 900만 원이었던 것입니다.

POINT3. 주변이 굉장히 낙후되어, 개발을 할 수 밖에 없음

주변을 살펴보면 굉장히 낙후되어 있습니다. 건물 노후도가 심하고 주차장 하나 제대로 갖춰진 건물이 없죠. 바닥은 울퉁불퉁하고 곳곳이 깨져있음을 사진으로만 봐도 확인할 수 있습니다. 남들은 이런 지역 토지를 거들떠도 안 보지만 저는 이런 지역의 토지들을 너무너무 사랑합니다 ^^

POINT4. 토지 위에 위반 건축물

온비드와 로드뷰를 통해 확인한 현장 사진입니다. 대문주차금지라고 적혀 있는 1층 건물이 제 토지까지 침범해서 무단으로 사용을 하고 있었죠. 해당 건물은 위반 건축물이었고 70년도쯤에 지어진 아주 낡은 창고 형식의 건물이었습니다. 건물만 본다면 그 누구도 거들떠도 안 보겠지만 코너 자리에 위치한 땅이기 때문에 향후 신축 건물을 지을 때 미래가치는 뛰어난 땅이라고 생각했습니다. 누군가 이 건물을 매수할 때 내가 낙찰받은 땅도 함께 매수할 수밖에 없다는 생각에 낙찰을 받게 되었죠.

결과는?

낙찰 후 소유권이전을 완료하고 잊고 지냈었는데, 13개월 뒤 우편이 하나 집으로 도착했습니다. 뜯어보니 숭의동에 있는 부동산에서 보낸 우편이었죠. 역시 땅을 가지고 있으면 이렇게 찾아주는 사람이 생깁니다 ^^ 바로 전화를 걸었고, 얼마 전 위반건축물이 세워져 있던 토지를 공구 관련 사업을 하시는 사장님이 매수를 해서 건물을 올렸는데 옆에 붙어 있는 토지까지 매입을 원하고 있다는 말을 전해 들었죠.
건물이 어떤 식으로 지어졌는지 직접 두 눈으로 확인하기 위해 차를 몰고 현장에 도착을 해보니 위반건축물은 사라지고 그 토지 위에 맞춤식 건물이 들어서 있었습니다. 부동산 사장님과 만났고 다음과 같이 말씀을 하십니다.
"처음부터 사장님이 가지고 있는 토지를 매입 후에 건축 허가를 냈어야 했는데 매수인께서 워낙 바쁘고 정신없다 보니 건축 허가 후에 지금 매수를 급하게 하시려고 합니다. 주차장을 만들어서 사용하고 싶다고 하시네요."
부동산 사장님 이야기를 듣고 매수인과 밀땅에 들어가게 됩니다. 토지 매도 시 협상의 기본 원칙은 '처음에는 가격을 살짝 높게 부른다'입니다. 현재 시세는 1800만 원이지만 2400만 원을 불렀죠. 매수인 쪽은 역시 깎아달라고 합니다. 2~3번의 핑퐁 끝에 결국 1700만 원에 최종 합의를 했습니다. 매수인은 시세보다 100만 원 저렴하게 살 수 있어서 좋고 저는 투자금 대비 몇 배의 수익을 남길 수 있어서 좋으니 서로 win win입니다 ^^
서로 win win 할 수 있는 거래였기 때문에, 돈과 덕담 그리고 계약서를 주고받으며 기분 좋게 헤어졌습니다 ^^
아래 글은 2017년 당시 매도 후 제가 남겼던 감상입니다 ^^ 이로써 인천 남구 숭의동에 있는 토지는 13개월 만에 매도를 해서 투자금 대비 큰 수익을 남겼다. 함께 공동 투자했던 지인분들과는 회수한 투자금 + 여유자금을 보태 수익이 훨씬 높은 토지에 투자를 해둔 상황이다. 매도를 했다고 해서 돈을 절대 허투루 쓰지 않는다. 내가 원하는 목표치에 도달할 때까지 투자는 계속되어야 하기 때문이다.
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투자에 있어서 581만 1000원은 소액이라고 할 수 있다. 가끔씩 몇 천만 원 1~2억을 소액이라 하시는 분들도 계신데(살짝 당황스럽지만...) 내가 생각할 때는 2000만 원 미만 정도가 진정한 (?) 소액이라 생각한다. 2000만 원 미만으로도 투자금 대비 수익을 낼 수 있는 토지들이 얼마든지 있다. 그런 토지가 눈에 보이지 않는다면 보일 때까지 공부를 하고 경험을 쌓아야만 한다. 꾸준히 관련 책을 읽고 고수들의 블로그와 유튜브를 보며 보는 눈을 키우면서 말이다.
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이 세상에 쉽게 얻어지는 것은 없고 공짜는 더더욱 없다. 소액 토지 투자 또는 부동산 경매, 공매로 자신의 연봉을 높이고 싶다면 배우고 또 배우자. 배움만이 살 길이다.

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