안녕하세요, 용쌤입니다!
건물주 가이드북 [지분 경·공매 PART]를 펼치신 여러분 모두 환영합니다.
저에 대해 궁금하신 분들은 아래 게시글을 꼭 읽어봐 주시길 바랍니다!
목차
10년 전의 여러분은 무엇을 하고 계셨나요?
10년 전 저는 맥도날드에서 배달 알바를 하고 있었습니다.
참 막막했죠.
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이후 10년 동안 제 삶에 일어났던 변화입니다.
32살 맥도날드 배달 알바생
34살 결혼, 일독일행 독서법 책 출간
36살 자산 10억 달성, 1일 1행의 기적 책 출간
38살 자산 50억 달성
39살 따라하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 책 출간
40살 부동산 1인 법인 투자의 기술 책 출간
2024년 41살 현재 자산 100억 달성
맥도날드 배달 알바생이 281건 낙찰받은 투자자, 11권 책 저자, 13개 법인 대표로 거듭나기까지 10년이 걸렸네요.
10년 전의 저는 가진 돈이 없었습니다. 결혼 후, 둘이서 생활비 2,30만원만 쓰면서 모으고 투자를 시작해야 했었습니다. 처음에는 아파트 투자를 했는데 종잣돈이 부족해지니 슬럼프가 왔었죠. 그래서 소액으로 할 수 있는 투자가 뭐가 있을지, 시중에 나온 책을 전부 사서 읽고 지분 경매, 공매 투자는 소액으로도 가능하다는 것을 알게 됐죠.
공부를 시작하고, 얼마 뒤 141만원으로 투자를 하게 됐습니다. 전북 정읍에 있던 토지 공매였는데, 3명이 소유하고 있던 땅의 지분 중 1명의 지분이 290만원에 공매로 넘어왔었죠. 방치된 땅이었고, 저는 그 땅을 평당 24,700원에 사서 그 땅 위, 아래, 양 옆의 땅 주인들에게 연락을 했죠.
“저 가운데 땅 가진 사람인데요, 혹시 땅 사실래요?”
얼마 지나지 않아 평당 5만원에 사겠다고 아래 땅 주인의 연락이 왔습니다. 그래서 나머지 2명의 지분도 제가 사서 온전히 합쳐진 가운데 땅 하나를 1,000만원에 아래 땅 주인에게 매도하게 됐습니다. 자세한 사례가 궁금하신 분들은 아래 링크를 봐주세요!
여러분께 설명드리는 지분 경·공매 투자는 제가 141만원으로 시작해 100억까지 자산을 쌓을 수 있었던 핵심 방법입니다. 30분만 투자하셔서 끝까지 읽는다면 3가지를 얻으실 수 있습니다.
1.
지분 경·공매 절차 완벽 이해
2.
지분 경·공매로 수익내는 용쌤의 실전 투자법
3.
초보자도 수익내는 지분 경·공매 물건 찾는 법
자 그럼 본격적으로 시작해 보겠습니다!
들어가기 전
지분 경·공매 설명에 들어가기 앞서, 경매와 공매를 아직 잘 모르시는 분들을 위해 간단히 설명드릴게요. 재테크의 기본은 “싸게 사는 것”입니다. 그리고 경매와 공매를 활용하면 시중가보다 저렴하게 살 수 있죠. 부동산은 대개 고가이며, 거래 단위가 큰 편입니다. 현재 서울 아파트 중위 가격은 10억 원을 훌쩍 넘겼고, 당연한 얘기지만 거래 단위가 클수록 경매와 공매로 아낄 수 있는 돈은 더욱 커지게 됩니다. 10억짜리 아파트를 시세보다 5%만 싸게 산다면 무려 5,000만원을 절약할 수 있죠. 그렇다 보니 시세차익을 통해 큰 수익 실현이 가능하고, 경기가 좋지 않은 불경기에도 싸게 샀기 때문에 가장 안전한 재테크 수단입니다.
부동산 시장 분위기에 휩쓸리지 않고, 수익을 낼 수 있는 경매와 공매
이제 경매와 공매의 차이점을 설명드릴게요.
경매란 채무자(빚진 사람)가 제때 돈을 갚지 못할 경우 채권자(빌려준 사람)가 법원에 의뢰해 채무자의 재산을 압류해서 낙찰자에게 팔아 돈을 갚도록 하는 절차입니다.
공매란 국세가 체납되어 독촉장을 보냈는데도 기한까지 세금과 가산금을 납부하지 않은 경우, 납세자의 재산을 압류하고 이를 낙찰자에게 팔아 세금을 징수하는 절차입니다.
그렇다면 지분 경·공매란 무엇일까요?
경매, 공매로 나오는 물건은 토지, 아파트, 빌라 등 통째로 ‘전체 물건’이 나오는 것이 일반적이지만 물건의 일부가 지분으로 나오는 것이 지분 경·공매입니다.
지분 물건은 빨간 글씨로 ‘지분매각’이라고 적혀있습니다. (제공: 스피드옥션)
지분 물건이 나오는 이유
지분 물건은 보통 상속(또는 증여), 부부 공동명의, 공동 투자의 이슈로 생기게 됩니다. 앞서 말씀드린 이슈로 최소 두 명에서 많게는 수십 명이 함께 하나의 물건을 소유하게 되는 것이죠. 따라서 지분 경·공매란 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 물건에서 그 중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 대해 경매와 공매가 진행 중인 건을 말합니다.
지분 물건이 생기는 이유
지분 물건에 대한 가치는 어떻게 매길 수 있을까요?
예를 들어, 주거용(아파트) 지분을 낙찰받고 싶다면 경매로 나온 아파트 시세 조사를 먼저 합니다.
아파트 시세가 1억 2천만원인 경우 (제공: 호갱노노)
위처럼 아파트 시세가 1억 2천만원이고, 2분의 1 지분이 경매로 나왔을 경우 해당 지분 물건의 가치는 6,000만원이라고 예상해 볼 수 있습니다. 하지만 완전한 물건도 아니고, 누군가 사주지 않으면 6,000만원의 가치는 없겠죠? 이제 지분 물건으로 수익 내는 방법을 알아보겠습니다.
지분 경·공매로 수익 내는 법
149만원에 낙찰 후 4.7배의 수익을 냈던 사례를 영상으로 설명드리겠습니다.
지분 물건은 경기가 좋든 안 좋은 끊임 없이 물건이 나옵니다. 또한 언뜻 보기엔 하나의 온전한 물건도 아니고, 빨간 글씨로 ‘지분매각’이라고 쓰여진 것이 큰일날 것처럼 느껴지죠. 그렇다보니 경쟁이 적고, 유찰이 많이 되면서 훨씬 저렴하게 소액으로 낙찰을 받을 수 있습니다. 유찰이 50% 이상 된 물건들도 많이 있죠.
그리고 내가 매수한 지분을 사 줄 사람이 있기 때문에 매도 협상에서 유리하고, 기존 공유자와 협의만 잘 된다면 2-3개월 안에 수익을 낼 수 있는 것이죠. 따라서 지분 경·공매는 낙찰만 잘 받으면, 수익이 어느 정도 확정이 됩니다. 누군가에게는 꼭 필요하기 때문이죠.
지분 물건이 좋은 점은 사실 너무나 많습니다 ^^ 특히나 초보자 입장에서는 수천만원, 억대가 넘어가는 물건은 시도하기 두려울 거에요. 하지만 지분 물건은 수백만원 정도로 (큰 금액이긴 하지만 상대적으로) 적은 금액으로 시도하고 경험치도 높일 수 있다는 게 너무나 큰 매력이죠. 그리고 지분 물건을 통해 제대로 경험치를 쌓는다면 일반 경매 공매 물건은 너무나 쉬워집니다. 수익은 덤이구요!
지분 물건을 낙찰받았을 때 수익화하는 여섯 가지 방법
1.
내 지분을 기존 공유자에게 매도하는 방법
2.
공유자의 지분을 내가 매입한 후에 하나로 만들어 부동산 중개사무소를 통해 매도하는 방법
3.
전체 지분을 중개업소에 내놓고 일반 매매로 매도하는 방법
4.
현물로 분할해서 각자 나눠 갖는 방법 (주거용 부동산은 불가능)
5.
공유자들과 협의해서 인접 토지 주인에게 매도하는 방법
6.
전체 지분을 경매로 처분하여 내 지분 비율대로 배당받는 방법
여러 방법 중 기존 공유자와 서로 윈윈할 수 있는 가장 좋은 방법으로 협의를 하게 되면 일사천리로 진행될 수밖에 없습니다. 대부분 기존 공유자와 협의가 되어 1번과 2번 케이스로 수익이 발생하게 되는데요, 1번, 2번 케이스에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 그리고 기존 공유자와 협의가 안되는 경우에 대한 5번, 6번 케이스에 대해 설명드리겠습니다.
내 지분을 기존 공유자에게 매도하는 방법
지분 물건을 낙찰받을 때 가장 중요한 것 중 하나는 “누군가에게 꼭 필요하다”는 판단입니다. 그래야 수익을 얻을 수 있기 때문이죠. 보통 해당 지분 물건이 필요한 누군가는 기존 공유자인 경우가 많습니다. 우리는 싸게 낙찰받았으니, 시세보다 저렴하게 매도하면 거부할 공유자가 있을까요? 이렇게 WIN-WIN 할 수 있는 게 지분 경·공매의 매력이라고 생각합니다. 지분 토지/주거용 2가지에 대한 구체적인 수익 사례를 담은 영상으로 설명드리겠습니다.
공유자의 지분을 내가 매입한 후에 하나로 만들어 부동산 중개사무소를 통해 매도하는 방법
기존 공유자가 내 지분을 매수할 여력이 없다면 어떻게 해야 할까요? 그런 경우 내가 기존 공유자들의 지분을 매입해서 하나의 완전한 물건으로 만든 뒤 매도할 수도 있습니다. 우리는 언제나 되는 방법을 생각해야 합니다. 제 수강생분 수익 사례로 자세히 설명드리겠습니다.
그런데 지분 물건을 낙찰받았는데, 기존 공유자들과 협의가 안된다면 어떻게 해야 할까요? 사전에 내 지분을 기존 공유자가 사줄 것이라고 판단했더라도 일이 전혀 다르게 흘러가는 경우도 있겠죠? 그런 상황에서도 항상 되는 방법을 찾아야 합니다. 한 가지 제 사례를 공유드릴게요.
공유자들과 협의해서 인접 토지 주인에게 매도하는 방법
정읍시 감곡면에 나온 토지 3분의 1 지분 물건을 141만원에 낙찰받았었습니다. 여러모로 단점이 많은 물건이었지만, 감정가의 35% 수준으로 떨어진 최저 입찰가는 큰 장점이었죠. 시세보다 한참 저렴하게 내놓으면 가격 메리트 때문에 안 팔릴 수가 없습니다.
낙찰받은 뒤 공유자 분께 연락했더니, 이런 답이 왔습니다.
“저 땅은 저희에게 아무 쓸모가 없습니다. 지분을 매수할 생각도 없고요. 상속으로 받긴 했지만 있는 줄도 모르고 살았던 땅입니다. 알아서 하세요.”
그렇다면 이 사건의 종결지는 자연히 형식적 경매로 가게 됩니다. 형식적 경매에 대해선 이후 설명드리겠습니다. 공유자들이 내 지분을 살 의사가 없다면, 필요한 누군가를 찾으면 됩니다. 바로 인접 토지 주인들이죠. 등기부등본을 떼서 확인 후 인접 토지 주인들에게 다음과 같은 내용을 담은 우편을 보냅니다.
“인접해 있는 토지 주인인데 ㅇㅇ님이 원한다면 토지를 시세보다 저렴하게 드리겠습니다. ㅇㅇ님 토지와 제 토지를 합친다면 땅 모양도 예뻐지고 가치도 더욱 높아질 겁니다.”
시세보다 현저히 낮은 값에 낙찰받았기 때문에 이런 매매 제안을 할 수 있는 것이죠. 우편을 보낸 지 3일 만에 아래쪽 토지 분께 연락이 오게 됐고, 평당 5만원으로 총 1,000만원에 매수하겠다는 의사를 표현했죠. 이제 남은 것은 공유자 분들의 지분을 매수하는 것이죠. 그분들은 일전에 쓸모없는 땅이라고 의사를 표현했기 때문에, 제가 낙찰받은 금액을 기준으로 낮은 가격에 매수 제안을 할 수가 있습니다. 결과적으로 2명의 지분을 300만원에 매수했고, 낙찰가 포함 총 441만원 투자금으로 매수한 땅을 1,000만원에 매도할 수 있었습니다.
정읍시 감곡면 토지 부동산 매매계약서
이렇듯 공유자가 아닌 다른 사람에게도 팔 수가 있습니다. 시야를 넓히면 수익은 2배가 되죠. 잠재적 고객을 발굴하는 것은 부동산 투자자 모두가 노력해야 하는 영역입니다. 결국 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받았기 때문에 필요로 하는 사람을 찾아 서로 만족할 만한 범위에서 팔면 수익이 날 수밖에 없습니다.
전체 지분을 경매로 처분하여 내 지분 비율대로 배당받는 방법
하지만 아무리 찾아도 내 지분 물건을 살 사람이 없다면 어떻게 해야 할까요? 이럴 때 마지막 종착지는 형식적 경매입니다. 형식적 경매란 공유물 전체를 경매를 통해 매각하는 절차로, 매각 후 매각 대금을 지분 비율대로 나누어 배당받는 것을 말합니다. 여기서 중요한 점은 내 지분만 넘기거나 공유자들의 지분만 경매로 넘기는 것이 아닙니다. 형식적 경매가 진행되면 경매 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰되기 때문에 손해를 볼 수도 있죠. 그렇기 때문에 애초에 저렴하게 낙찰받는 것이 무엇보다 중요합니다. 보통 여기까지 오는 경우는 많지는 않습니다. 자세한 사례는 아래 영상을 참고해 주세요!
지분 경·공매 어렵지 않습니다
지금까지 따라오신 분들은 생소한 분야라서 과연 내가 이걸 할 수 있을까? 생각을 하실 거에요. 당연합니다. 익숙하지 않으니깐요! 하지만 지분 물건은 각 절차와 상황마다 정형화된 메뉴얼이 있기 때문에 그것만 따라 하면 어느 순간 해결이 되고 수익이 어느 정도 확정이 됩니다. 아파트 갭 투자처럼 시세 상승이나 하락, 입주 물량 등을 깊이 고민할 필요도 없죠. 왜 그럴까요? 싸게 낙찰받았기 때문입니다. 경쟁이 적고 유찰은 많이 되고 안 그래도 시세보다 저렴한 경·공매 물건 중에서도 더 저렴하게 낙찰받을 수 있으니, 부동산 가격이 하락한다고 해도 낙찰자에게는 큰 문제가 되지 않죠.
앞서 설명드린 지분 경·공매 수익 내는 방법들도 정리하면 다음과 같이 단순해집니다.
1.
내 지분을 상대에게 팔거나
2.
상대의 지분을 사서 온전한 내 것으로 만들거나
3.
협의가 되지 않으면, 경매를 통해 공유물을 처분하여 나온 대금을 가자의 지분 비율로 나누어 갖거나
이렇게 지분 경매의 로직은 간단하고 각 상황마다 정형화된 메뉴얼이 있습니다.
저니깐 가능했던 아니냐구요? 요즘에도 수익 낼 수 있냐구요? 이 질문에 대한 답은 불과 몇 달 전만 해도 경매를 전혀 모르셨지만, 용기를 내고 실행에 옮긴 라이프체인징 카페 회원분들의 후기들로 보여드릴게요.
라이프체인징 카페 후기
첫매도 했어요!! 지분임야 매도했네요!!!
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51만원 낙찰 2개월만에 220만원 매도 사례
토지지분 300넣고 한 달 만에 400벌기.
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250만원 낙찰 1개월만에 400만원 매도 사례
첫 매도. 3개월간 200만원 순수익..
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311만원 낙찰 3개월만에 550만원 매도 사례
온비드 공매로 지분물건 571만원 낙찰 후 4개월만에 962만원 매도 후기!
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571만원 낙찰 후 4개월만에 962만원 매도 사례
지분토지 700만원 낙찰 후 1050만원 첫 매도했습니다 ^^
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700만원 낙찰 6개월만에 1050만원 매도 사례
지분 주택 매도했습니다!
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2,600만원 낙찰 3개월만에 3,750만원 매도 사례
후기가 너무 많습니다! 더 많은 후기를 보고 싶으신 분들은 라이프체인징 카페 [매도 축하해요] 게시판에 방문해 주세요!
지분 경·공매는 안 해 본 사람은 많아도, 한 번만 해 본 사람은 없습니다. 딱 한 사이클만 돌려보면 어렵다, 무섭다고 느끼는 심리적인 장벽이 깨집니다. 그리고 ‘어? 생각보다 별것 아니네’ 생각이 들죠. 이런 장벽이 깨지면, 계속 실행하고 수익을 얻을 수 있죠. 딱 한 번만 편견을 깨면 됩니다.
300만원, 500만원 소액으로 작은 성공을 계속해서 경험해 보자구요! 작은 성공이 쌓여 큰 성공으로 돌아옵니다 ^^
저는 여전히 매주 1건씩 이상씩 꾸준히 낙찰받으며 수익을 내고 있습니다. 작년 2023년 기준 총 13개의 물건(아파트 3개, 토지 7개, 빌라 1개, 근생 1개, 단독주택 1개)을 매도했죠. 여전히 실전투자자로 활발하게 투자하고 수익 내며 얻은 지식과 경험들을 여러분께 공유드리고 있습니다. 누구나 가능하고, 여전히 수익을 낼 수 있습니다! 남은 건 실행뿐입니다!
작년 2023년 매도한 물건들
초보자도 수익 내는 지분 물건 찾는 법
경매를 처음 공부하고 제일 많이 포기하는 지점이 권리분석입니다. 내가 낙찰받은 물건이 혹시나 하자가 있어서 투자금을 다 날리면 어쩌나 하는 생각에 생소한 용어투성이인 두꺼운 경매 책을 몇 장 넘겨보다가, ‘아 이 길은 나와 맞지 않구나!’ 하고 포기하게 되죠.
법 전공자가 아닌 사람이 잘 모르는 것까지 자세히 이해하려 들면 경매 투자는 한없이 어려워집니다. 공부를 위한 공부를 하게 되죠. 우리는 공부가 아니라 투자를 해서 수익을 내는 게 목적입니다! 쉬운 경매 사건도 많으니 굳이 어려운 건에 매달릴 필요가 없습니다.
여기까지 오신 여러분들을 위해 경매 사건 중에서 초보자도 쉽게 도전하고 수익 낼 수 있는 지분 물건 케이스를 알려드릴게요. 어려운 것 전혀 없습니다. 따라 하시면 됩니다.
STEP1. 돈이 되는 물건 검색
물건 검색 시 보통 유료 경매 사이트를 활용하지만, 아직 결제하신 서비스가 없다는 가정하에 공매 물건 검색 시 무료로 이용 가능한 온비드 사이트를 기준으로 설명드리겠습니다. 참고로 공매 물건은 온비드, 경매 물건은 법원경매정보 사이트에서 무료로 찾아보실 수 있습니다. 제대로 물건 검색을 하시려면, 추후 유료 경매 사이트 활용을 권장 드립니다. 우선 아래 온비드 사이트로 접속합니다.
접속 후 상단 메뉴의 [부동산] 메뉴를 클릭합니다.
용도선택에서 [주거용건물 ⇒ 아파트] 선택, 지분물건 여부에서 [지분물건]을 선택합니다. 입찰기간은 적당한 범위로 선택하시면 됩니다. 각 옵션들 선택이 완료됐다면 [검색] 버튼을 클릭합니다.
잘 따라오셨다면 아래와 같이 여러 아파트 지분 물건이 나옵니다. 해당 물건들은 지분 ‘공매’ 아파트 물건으로, 지분 ‘경매’ 아파트 물건도 찾아보시길 바랍니다. 경매 물건은 법원경매정보 사이트를 이용하시거나, 여러 경매 검색 서비스가 있으니 활용해 보시길 바랍니다. 참고로 법원경매정보 사이트는 기능이 많이 없고 지분 물건만 검색하는 옵션은 제공되고 있지 않습니다.
STEP2. 제일 쉬운 권리분석
그럼 이 중에 어떤 물건을 골라야 할까요? 초보자가 가장 쉽게 안전한 물건을 고르는 방법을 알려드릴게요. 임차인 현황에서 채무자가 전입되어 있다면, 권리분석은 끝입니다! 즉 안전한 물건이죠.
STEP3. 시세 조사 후 입찰 도전
아파트는 시세 조사가 쉽습니다. 네이버 부동산, 호갱 노노, 아실(아파트 실거래가) 등의 서비스를 활용하면 손품으로도 금방 시세 조사를 마칠 수 있죠! 시세 조사 서비스를 활용해 경매 물건과 최대한 비슷한 조건의 물건들을 검색해서 비교해 보시면 됩니다. 이를 기반으로 목표로 하는 수익을 기준으로 입찰가를 산정하면 됩니다. 다만 이례적인 한두 건의 고가나 저가를 시세라고 보시면 안 됩니다! 인수해야 되는 권리가 없는지 파악됐다면 내일이라도 법원에 가서 입찰해 보시길 바래요. 경제적 자유의 길이 시작될 겁니다!
STEP 1-3에서 설명드린 방법으로 수익 낸 사례입니다.
마치며
누구에게나 인생의 방향이 크게 변하는 시기가 찾아옵니다. 제겐 세 번 있었죠. 하루 한 권 책 읽기에 도전했을 때, 첫 책을 냈을 때 그리고 결혼하고 부동산 투자를 시작했을 때. 마지막 장까지 오신 여러분들에게 건물주 가이드북이 이러한 인생의 변화가 시작되는 계기가 되길 바라며 한 줄씩 적어보았습니다.
누군가는 실행에 옮기고, 누군가는 ‘이런 방법도 있구나’ 생각만으로 그치고, 또 다른 누군가는 ‘이게 되겠어?’ 라고 의심만으로 끝날 것이란 것을 잘 알고 있습니다. 저 역시 그냥 ‘아파트 투자가 더 쉽지, 경매를 왜 해?’ 라고 생각했었죠. 100만원 소액으로도 할 수 있다는 사실은 전혀 모르고 편견에 사로잡혀 있었습니다. 돌이켜보면 이런 편견이 저를 움츠러들게 만들고 제 미래의 기회와 가능성을 가리고 있었다는 생각이 듭니다.
편견을 버리고 실행해 보세요. 한 번의 실행과 작은 성공이 끊임없는 선순환으로 돌아올 것이라는 것은 제가 확신할 수 있습니다. 제가 해냈고, 많은 수강생 분들이 해냈기 때문이죠.
건물주 기초과정
아직 조금의 계기가 더 필요하신 분들을 위해 건물주 기초과정을 안내드리는 것으로 마무리하고자 합니다. 건물주 기초과정은 5일 무료 환급 과정으로, 5일 동안 이론 교육뿐만 아니라 실행에 옮기는 미션이 함께 진행됩니다. 미션을 모두 완료하시면 과정 신청 시 결제한 교육 보증금은 전액 환급해 드립니다. 오로지 여러분들의 실행력을 만들어 드리기 위한 과정이죠. 참여를 원하시는 분들은 아래 링크를 클릭해 주세요.
그럼 여기까지 읽어주신 여러분 모두 감사합니다!
인일능지기백지 인십능지기천지
남들이 한 번에 해내는 일이라면 나는 백번을 해서라도 반드시 이루고, 남들이 열 번에 해내는 일이라면 나는 천번을 해서라도 반드시 이룬다는 뜻입니다. 여러분 인생의 변화를 응원하겠습니다!
용쌤이 운영하는 라이프체인징 카페
건물주 가이드북 [지분 경·공매 PART]
작성자 유근용
발행일 2024.06.22
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